解构买卖 || 为了借款将房子过户，房屋买卖合同效力如何？

  至此，我们所代理的当事人成功确认了买卖合同无效，使得当事人的利益得到了极大的保障。

  那么本案中，存在哪几个典型的法律问题呢？

担保，是为担保某项债务的实现而采取的措施，该项债务是主法律关系，担保是从法律关系。担保，包括人保、物保和金钱担保。常见的担保方式包括设立抵押、出质、保证人保证等等。

让与担保，是一种特殊的担保方式。设定人(让与人)为担保债务人债务的清偿，依担保让与契约，将财产权移转于担保权人〈债权人、受让人)，使担保权人在不超过担保目的范围内于债务人届期未清偿债务时，得将担保的财产变价或估价，而就其价金受清偿。

或者您可以简单理解为“以买卖之名行担保之实”。借贷关系中，出借人即使是在获取一般抵押权的情况下仍然担心自己的债权无法实现，为了进一步保护自己的债权，就事先让对方将房屋过户，让自己心里踏实。

让与担保由三个法律行为构成

1.产生被担保债权的基础行为(负担行为)

2.让与担保契约，是让与担保的法律上原因(原因行为)

3.让与担保(处分行为)，使担保权人取得担保物所有权

本案就是一个典型的让与担保的案例，我们成功证明了这一点：

甲与乙首先存在一个借款的债权债务关系（负担行为），嗣后为担保这一债权债务关系，双方签订了让与担保合同（原因行为），在签订合同后甲将房屋过户给乙完成处分（处分行为）。我们通过厘清双方的法律关系，证明了双方并非买卖而是担保。

让与担保自身还有一种形式——后让与担保

与一般的让与担保不同，后让与担保在债权债务发生时不会直接移转标的物作为担保，而是双方签订买卖合同约定“若在借贷合同中，债务人不能如期清偿债务，则买卖合同发生”。简单说，将借贷合同的届期未清偿作为买卖合同发生的条件。

这样的效力可有些许差别：

1.让与担保物权未设立

2.让与担保合同有效

a)债权人有权请求债务人进一步履行担保义务，过户房屋；

b)若债务人拒绝过户，则债权人可以请求违约责任。

3.后让与担保的效力

a)债务人逾期，债权人只能请求履行借款合同

b)债务人在判决后仍不履行，债权人可以请求拍卖、变卖等担保物权实现的手段。

给您举一个后让与担保的例子：

A向B借款1000万，为担保该笔债权，A、B签订合同约定“1.A将其房屋以1200万出卖给B。2.若A清偿了借贷，则买卖合同不发生。3.若A没有清偿借贷，则B有权请求房屋过户登记抵偿1000万借贷。”

在这个案例中，A和B约定了一个买卖合同，且规定若A不能清偿则要过户房屋。在A不能清偿后，B只能先向A继续请求履行借款合同。嗣后，B取得法院胜诉判决了才能请求拍卖、变卖并以其所得受偿。当然，如果A直接完成了过户则转换为一般的让与担保。

        让与担保下买卖合同无效！依据双方当事人真实意思发生担保效力！

        1.买卖合同无效

        让与担保下的买卖合同是双方当事人为借款而行的虚假的法律行为，而虚假的法律行为无效。

        法律规定：

        《民法典》第一百四十六条：

       行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

       以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

        不妨给您举个小例子：

        A是某公司的股东，但陷入了个人经济困境，想出售自己的爱车“迈巴赫”一辆，但又担心别人发现自己辉煌不再，便与卖家B商议，仍然出卖“迈巴赫”于B，但合同上只写“哪吒汽车”。就此A和B就达成了一个虚假的关于“哪吒”的法律行为，但事实上仍然是“迈巴赫”的契约。

        2.双方约定发生担保效力

        《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度解释》）第68条：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。”

        同时根据双方当事人的约定，在完成担保目的之前（也就是还款之前），通过过户产生的担保需要持续存在。

        也就是说，双方为借钱而将房屋过户之后，出借人事实上取得的是对房屋的担保权。

        细心的您可能发现了：“欸！这被告乙又将甲的房子抵押出去了，这抵押有效吗？”

        这就要仔细区分让与担保后的内部关系和外部关系了：

         内部关系：

         让与担保契约的内容：

       依据让与担保契约，使受让人取得担保物所有权

• 1 担保债权的范围，其未约定时，得类推适用有关抵押权的规定
  

• 2 让与人对标的物的使用、收益及保管义务，受让人对标的物的保险义务等等
  

• 3 受让人实施担保权的要件及方式等
  

• 4 让与担保当事人违反让与担保契约，应负债务不履行责任

  
  

  占有关系：

  设定人直接占有

  受让人间接占有
  

  
  

  外部关系：

  1 担保权人的处分权

• 担保权人系担保物所有人，享有不受内部约定限制的处分权

• 其所为处分系有权处分，第三人明知其系让与担保，亦可取得该权利

• 此种情形，担保权人应对设定人负债务不履行责任

  
  

  2 担保物所有权的保护

• 占有不动产的设定人得行使物上请求权

• 担保权人得主张基于所有权权利所生侵权行为损害赔偿请求权、所有人的物上请求权，但仅得请求向其占有其物的设定人返还

  
  

        因为此原因，被告乙与银行设立的不动产浮动抵押是具有约束力的，并且附着在不动产房屋之上。双方约定的“债权期间2021年11月29日至2041年11月29日，禁止、 限制转让该不动产。”发生法律效力。

   “让与担保作为一种非典型担保方式，在实务中具有一定的灵活性和便利性，但其法律效力和操作风险也需引起重视。无论是债权人还是债务人，在设立让与担保时，都应严格遵守法律规定，确保担保的合法性和有效性。”