律所业绩 || 拆迁房买卖，买方迟延履行，该承担何种责任？

  至此，我们所代理的当事人成功请求债权余下部分10%，使得当事人的利益得到了极大的保障。

  那么本案中，存在哪几个典型的法律问题呢？

《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条：

动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押，但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。

      三年限制期的起算点：

• • • 取得房地产权证之日：3年限制期从动迁安置房取得房地产权证之日起计算。

    • 非购房合同签订之日：限制期与购房合同签订时间无关，仅以产权证登记时间为准。

（此处的房地产权证均指“大产证”，即国家房地产管理部门颁发的证明房屋产权的证明。）

在以下特殊情况下，动迁安置房可以在3年内交易：

1. 1. 1. 继承：产权人去世后，继承人依法继承房产的，不受3年限制。

      2. 离婚析产：夫妻离婚时，通过法院判决或协议分割动迁安置房的，不受3年限制。

      3. 司法拍卖：因债务纠纷等原因，动迁安置房被法院强制拍卖的，不受3年限制。

本案中卖方（甲）就受到动迁安置房转让限制：

不动产产权（大产权）在2021年被国家房地产管理部门证明，产生公示公信效力，经过3年的转让限制期，可以在2024年年底之前完成转让，双方在合同中亦如此约定。

需要注意的是，甲与乙订立合同的行为不受到限制。

在民事法律当中我们需要区分负担行为和处分行为，前者诸如订立合同达成约定，后者如交付动产和过户房屋。在《上海市动迁安置房管理办法》只限制了转让、抵押等处分行为，因此甲可以在3年处分限制期内与乙达成约定。

        违约责任：

        是合同当事人不履行合同或者履行合同义务不符合约定时,便产生法律责任

        违约责任的法律性质：

• • A.违约责任是民事责任

  • B.违约责任是财产责任

  • C违约责任是合同义务的转化形态

    • 首先，违约责任是以有效的债权债务关系存在为前提，否则无从谈起违约，也无法发生违约责任。

    • 其次，违约责任是以当事人违反合同约定的事实为前提。

    • 最后，合同义务属于第一次给付义务，该义务不履行便转化为违约责任，因而违约责任便是合同义务的转化形态或者替代品

        违约责任的构成要件

1. 1. 1. 存在合法有效的合同：违约责任的前提是合同合法有效。

      2. 存在违约行为：包括不履行、迟延履行、不完全履行等。

      3. 无免责事由：违约方不能证明存在不可抗力等免责事由。

      4. 因果关系：违约行为与损害结果之间存在因果关系。

        《民法典》第五百七十七条：

       当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

       本案中，违约方乙在合同中约定了万分之五的赔偿金，故对于我们当事人甲来说，他一共可以请求两项权利1.请求乙按照约定履行剩余10%的债权。2.请求乙按照约定给付万分之五的赔偿金

       事实上，法律并不保护躺在权利上睡大觉的人。

       我们的当事人在意识到债权可能不能够实现后，积极与我所取得联系，采用法律手段实现了自己的债权。

      《民法典》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

       本条规定了一般诉讼时效，本案中当事人甲的债权请求权就受到一般诉讼时效限制。甲在没有约定何时可以开始请求债权的情况下，应当认为双方自合同成立之日起债权请求权可以行使，但由于政策性房屋让与限制，乙的请求权自然要到可以请求房屋过户时开始计算。同时，双方没有约定履行顺序。

       这对于甲来说略有不利，其请求权诉讼时效届满之日为2026年，而乙为2027年。又由于双方债务没有约定履行顺序，在一方债务没有履行完成之前，对方债务人可以针对对方的请求行使“同时履行抗辩权”，以避免自己过早履行债务。

       幸好，当事人甲积极保护自己的权利与我所联系并协商，我们非常顺利在发出律师函后就取得了债权实现的好结果！